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재건축 안전진단 규제 대폭 개선…구조안전성 비중 50%→30%로
주거환경 비중 15%→30%, 설비노후도 25%→30%로 상향
국토부, ‘재건축 안전진단 합리화 방안’ 발표…내년 1월 시행
재건축 안전진단 관련 규제가 대폭 개선된다.
구조안전성 점수의 비중이 전체의 50%에서 30%로 줄어들고 주거환경, 설비노후도 점수 비중은 상향된다. 이에 따라 주차공간 부족·층간소음 등으로 주거환경이 나쁘거나 배관 설비가 낡은 아파트의 재건축 가능성이 커질 전망이다.
또 공공기관의 적정성 검토를 받도록 한 ‘조건부재건축’의 범위는 축소되고 ‘재건축’ 허용 대상은 확대된다.
국토교통부는 이 같은 내용을 포함한 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표하고, 내년 1월 시행할 예정이라고 8일 밝혔다.
재건축 안전진단 기준 개선은 지난 2018년 3월 구조안전성 비중을 종전 20%에서 50%로 크게 상향한 이후 시행일 기준으로 4년 10개월 만이다.
국토부에 따르면 재건축 안전진단은 재건축의 첫 관문에 해당하는 절차로, 정부는 안전진단 기준을 재건축 규제수단으로 운영하고 있다.
국토부는 그동안 까다로운 평가 기준으로 안전진단 통과 단지가 급격히 줄면서 도심내 양질의 주택공급 기반이 위축되고 주거환경도 악화함에 따라 지자체·전문가 의견 수렴을 거쳐 이번 안전진단 합리화 방안을 마련했다고 설명했다.
합리화 방안에 따라 앞서 안전진단 평가항목의 구조안전성 비중을 50%에서 30%로 낮추고 주거환경 점수 비중은 현행 15%에서 30%로, 설비노후도의 비중은 현행 25%에서 30%로 각각 높인다.
주거환경 항목은 주차대수와 생활환경·일조환경·층간소음·에너지효율성을, 설비노후도는 난방·급수·배수 등 기계설비와 전기소방설비 등을 각각 평가하는 것이다.
실제로 주민들은 배관 등의 누수·고장으로 인한 주거수준 저하, 주차장 부족 등에 따른 주민불편·갈등, 배수·전기·소방시설 취약으로 인한 안전사고 문제 등 아파트 노후화로 인한 문제를 호소하고 있다.
국토부는 향후 구조안전에 심각한 문제가 없더라도 주차대수가 부족하거나 층간소음이 심한 단지, 난방·급수 등 배관이 노후화된 단지 등 생활환경이 나쁜 경우 재건축 가능성이 커질 것으로 예상하고 있다.
이와 함께 안전진단 평가 총점에서 ‘조건부재건축’의 범위를 축소하기로 했다.
현재 안전진단은 구조안전·주거환경 등 4개 평가 항목별로 점수비중을 적용해 합산한 총 점수에 따라 30점 이하는 ‘재건축’, 30∼55점 이하는 ‘조건부재건축’, 55점 초과는 ‘유지보수’로 판정하고 있다.
이 중 ‘조건부재건축’은 재건축 시기 조정이 가능한 구간으로 운영하고 있으나 점수 범위(30~55점)는 2003년 제도 도입 이후 동일하게 유지되고 있으며 구간 범위도 넓어 사실상 ‘재건축’ 판정을 받기가 어렵다는 게 관계자들의 지적이다.
실제로 국토부 분석 결과 2018년 3월 이후 현행 기준으로 안전진단 절차가 완료된 46개 단지의 경우 ‘재건축’ 판정을 받은 곳은 한 곳도 없었다.
국토부는 이에 따라 내년부터 조건부 재건축 판정 점수는 45∼55점으로 범위를 축소하고 재건축 판정 점수를 종전 30점에서 45점으로 완화해 45점 이하는 즉시 재건축이 가능하도록 기준을 조정할 방침이다.
아울러 적정성 검토 대상 축소와 함께 앞으로 공공기관의 적정성 검토는 지자체가 필요한 경우만 하도록 제한된다.
현재는 민간 안전진단기관이 1차 안전진단을 수행한 점수가 조건부재건축에 해당하면 2차 안전진단으로 불리는 공공기관의 적정성 검토를 받아야 하는 상황이다.
공공기관의 적정성 검토 역시 일률적인 제도 적용으로 추가 비용이 투입되고 안전진단이 장기화한다는 비판에 따라 원칙적으로 적정성 검토를 거치지 않도록 하되, 중대한 오류 발견시 지자체의 요청이 있을 때만 예외적으로 시행하도록 했다.
입안권자인 시장·군수·구청장이 1차 안전진단 결과 중 기본 확인사항에 대해 검토하고, 이 과정에서 명확하게 확인된 오류나 근거자료가 미흡해 평가 결과에 중대한 영향을 미칠 우려가 있는 경우에만 적정성 검토를 요청할 수 있게 한 것이다.
또 공공기관이 적정성 검토를 요청하는 경우에도 1차 안전진단 내용 전체가 아니라 미흡한 부분에 한해 적정성 검토를 하도록 제도를 개선하기로 했다.
다만 국토부 장관이나 시·도지사가 실태 조사로 미흡한 내용이 확인되거나 분쟁·제보 등이 있는 경우엔 지자체장에 적정성 검토를 권고하거나 시정을 요구할 계획이다.
아울러 국토부는 앞으로 안전진단이 공공기관의 적정성 검토없이 민간진단기관의 책임하에 시행되도록 필요한 교육과 컨설팅, 실태 점검 등을 병행해 안전진단을 내실화할 방침이다.
또 조건부 재건축 판정 단지에 적용되는 재건축 시기조정 방안은 정비구역 지정 시기를 1년 단위로 조정할 수 있도록 하는 등 시기조정 방법과 절차를 구체화하기로 했다.
이번 방안은 현재 안전진단을 수행중이거나 공공기관 적정성 검토를 마치지 못한 단지에도 모두 적용된다.
국토부는 합리화 방안이 시행되면 유지보수 판정 단지가 대폭 줄고, 안전진단 신청 단지의 20%가 재건축 판정을, 절반 이상이 조건부재건축 판정을 받아 재건축 추진이 활성화될 것으로 전망했다.
국토부는 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준(고시)’을 이달 중으로 행정예고를 거쳐 개정하고 1월 중 시행할 예정이다.
또 개선안이 1기 신도시 정비사업에도 적용되도록 이번 개선방안의 적용 효과 등을 검토해 필요시 내년 2월 발의 예정인 1기 신도시 특별법에 추가적으로 제도개선안을 담기로 했다.
권혁진 국토부 주택토지실장은 “이번 개선방안은 그간 과도하게 강화된 기준으로 인해 재건축의 첫 관문도 통과가 어려웠던 상황을 해소하기 위해 안전진단 기준을 합리화하는 것”이라며 “제도가 시행되면 도심 주택공급 기반을 확충하고 국민의 주거여건을 개선하는 데에 큰 효과를 기대할 수 있을 것”이라고 밝혔다.
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